[]五年20座大悅城欲破購物中心收益舊模式

　　已有8個項目的大悅城地產正在從“五年20座大悅城”的拓展目標投入到海量客流的價值挖掘中。大悅城近期發布了互聯網戰略方案，將以消費者為核心打造綜合服務平臺。與優化平臺價值同步的是對購物中心租金收入模式的新思考，未來購物中心是否能通過精準客流變現。

　　差異化自營產品

　　“互聯網+”與共享經濟賦予零售業靈感。在探索體驗、創新改變后，大悅城正在進行互聯網下的新一輪變革，從經營商品轉變為經營顧客。在近日的商 業聚焦客戶價值峰會暨大悅城2015年度客戶答謝會上，中糧集團副總裁、大悅城地產董事長周政表示，差異化產品是購物中心競爭力，在實體空間上，大悅城今 年進行了多重改造。圍繞新的零售形勢，大悅城未來重點將聚集客戶價值，通過深挖客戶需求，預測商業變化趨勢，以此為基礎開發更有針對性的產品。

　　據介紹，朝陽大悅城打造了生活方式中心悅界、天津大悅城創新會員中心良食局、上海大悅城探索摩天輪愛情主題景觀等。新生活方式街區帶動了商場成 長，朝陽大悅城悅界開業后，場內銷售類指標提升明顯，樓層銷售及坪效水平漲幅在30%以上。天津大悅城開發的良食局O2O會員體驗中心亮相6個月，實現總 客流5萬人次，店鋪提袋率高達80%，開業第三個月盈虧平衡。

　　探索新租金標準

　　如果創新經營是購物中心的生命線，租金收入則是延續經營的動力。在百貨時期，銷售扣點為主要盈利模式，購物中心初期階段主要收取固定租金。零售形勢與環境不斷演變，根據商家承租能力，購物中心租金構成變為“保底租金+流水倒扣”。

　　按照經營顧客的新商業邏輯，大悅城方面在設想租金模式的多種可能。參與天津大悅城騎鵝公社、上海大悅城摩坊More Fun 166街區設計的王三石認為，按照客流收租金將會改變品牌價值衡量標尺和標準，可以促進購物中心與商戶之間的客流轉化率，提升經營效率。

　　弘毅投資王小龍認為，大悅城客流每年均在億人級別，如果以線上平臺獲取流量的成本計算，能夠獲得海量客流的實體商業將有很大優勢。一方面，與虛 擬平臺相比，線下店有完整的消費者畫像研究，通過大數據研究可以更精準了解消費者特性與習慣;另一方面，精準營銷能夠給商場帶來更多可挖掘的潛力領域，探 索獨立的自營板塊開枝散葉到其他商業體，甚至可以進行更多跨界合作。從投資者角度來看，高效的商業模式會讓他們更有信心。

　　模式尚不成熟

　　從中糧置地更名大悅城地產后，大悅城產品線對中糧的意義不言而喻。截至9月30日，各大悅城總銷售額近86億元，同比增長25%;總客流量約達8300萬人次，同比增長14%。盡管在引流方面大悅城是行業的佼佼者，但從財務數據體系的銷售與租金收入上也同樣有煩惱。

　　以客流收入租金或許會引發行業的新革命，但以目前情況來看，這種模式尚不成熟仍需探討。外婆家董事長吳國平認為，互聯網下的零售業令很多品牌將70%的精力投入到如何挽留消費者中。以客流收租金對于零售業態是一種促進，但對餐飲、體驗等引流較強的業態并不太適用。

　　大悅城執行董事兼總經理韓石表示，短期內大悅城與商戶之間的合作模式不會改變，但會針對趨勢進行研究和探討，挖掘更多大悅城的平臺價值。站在資 本市場與管理層的角度，大悅城需要為股東創造更大化價值。價值的體現一方面來自購物中心租金收益，另一方面需要有持續性的運營發展提升服務與品牌價值。

　　智易東方首席投資經濟學家藺常念表示，中國有4000多家商場,實際賺錢的僅有1/4，零售行業競爭殘酷，商場以往搶占黃金地段就能賺錢的思維 已不再適用。從現階段來看，大悅城不能以量取勝，這要求商場需要有經濟眼光深度地研究品牌與產品，這些對于運營團隊專業度與管理層都是很大考驗。