[]樓市研究：樓市行情不好?對不起!你買的位置錯了

樓市研究：樓市行情不好?對不起!你買的位置錯了

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　　城市發展基本模式和投資邏輯

　　假如你是一座城市的管理者，你會怎樣發展一座城市?

　　一個城市的發展，常規有兩種模式：一種是像北京、成都、鄭州等國內60-70%城市一樣，以市中心為圓心，向四周“攤大餅”式的單核發展模式，最終形成一個環狀城市。

　　這一模式在發展初期運行效率是比較經濟的，因為在一個同心圓，可以保證等距離的人口就近遷移，但隨著大餅攤得越來越大，造成產住分離，就很容易造成早晚潮汐性全市交通堵塞。(產住分離即：即產業區和居住區分離)

　　另外一種就是類似于深圳、重慶的不規則多核發展模式。

　　以深圳為例，龍華是地理中心、福田是行政金融中心、寶安卻是人口中心(深圳最多人的區是寶安)，其他區的優勢不一而足，總之每個區都有一個精準定位，沒有一個所謂“市中心”的概念，各中心產住融合，交通壓力相對較小。

　　產住融合是比較理想的發展模式，它意味著你上班、消費、住家在一個區域內就能全部搞定。居住在深圳龍崗的朋友，沒什么事可以一年不去福田、南山;而福田、南山的朋友也可能一年都沒過去龍崗。

　　這個在北京、廣州、上海幾乎是做不到的。

　　例如廣州，它是一個60%以上的高端就業機會分布在天河的單核城市，早上7-8點，無論是荔灣、白云，還是增城、番禺幾乎全城的人都向天河CBD涌入，晚上下班又有成千上萬的人分散四方。

　　那面對單核、多核發展模式的城市，我們該如何投資呢?

　　首先，我們要梳理清楚房價和城市發展的關系

　　為什么市中心或片區中心的房價高?那是因為它是一個城市、一個區域的就業、教育、商務、醫療、體育、交通、以及其他各種要素高效協作的體現。

　　換言之，一個在市中心工作人，年薪100萬，你讓他住30公里外的遠郊區，早晚上班來回跑，那是不現實的。

　　他最理性的做法是在市中心買就近的房產，用省下來的時間和精力去賺更多錢。

　　事實上，買房是一種資源的占有，你買了市中心的房產，就占有了該處的資源協作方式，包括就業、醫療、教育、交通等等。

　　通俗來講就是：誰有能力賺大錢，誰就住在效率高，地段好的地方;沒能力賺大錢那就住遠一點，退而求其次。

　　岔開一點，談一個問題，曾經有一位朋友憂心忡忡地跟我說：現在一線城市房價那么高，很多年輕人買不起房，這樣下去，形勢很嚴重啊!

　　我聽完，輕輕地把茶杯放桌上，慢悠悠說道：有多嚴重?買不起房，這是很正常的現象。先不說古代白居易居長安大不易，近現代英國、美國買不起房這種現象也持續了一百多年，出事了么?如果你想他們買得起房，那你把錢捐出去好了。

　　城市本身是一個資源競爭的結果，誰有錢誰占有。

　　你一年賺百萬，好，留下來買房安居樂業;你一年賺五十萬，好，去二線省會;你一年賺25萬，好，返鄉置業;你一年賺10萬，對不起，暫時不能買，攢錢。

　　有多少錢，辦多少事，這不很正常嗎?

　　哦，買不起房，你就嚷嚷年輕人買不起房，要求國家免費發一套?不然就是社會不正常?不存在的

　　如果要令到人人都在北京買得起房，那國家得蓋多少房子?

　　扯遠了，回到主題，房價與城市發展的關系，在一座城市中，人們總是花錢買時間，效率越高的板塊越節省時間，房價越容易上漲，因此要提前布局。

　　例如規劃地鐵、公路干道交匯處，交通協作效率高，節省上下班時間。

　　例如學位房片區，教育資源協作效率高，名校容易出尖子生，孩子有前途;

　　例如高端就業片區，工作協作效率高，容易找到高薪工作，等等。

　　那如何提前發現這些具備大漲潛力的板塊呢?

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　　山川河流對城市形態的影響

　　舉三個城市為例：

　　重慶不是一個圍繞單中心，而是多中心同時發展的城市：從最初的五大商圈到后面的新牌坊傳奇、再到后面宇宙中心照母山、中央公園再造一個觀音橋、大學城VS茶園誰是王者、向北還有大竹林、禮嘉、悅來、蔡家、再向北龍興等等。重慶的城市發展被銅鑼山、歌樂山、長江和嘉陵江分割成多個中心，并且整體城脈方向是“一路向北”發展。

　　重慶市地形圖

　　深圳改革開放最初從羅湖區起步，但由于東部有梧桐山，北部有羊臺山、塘朗山，南部又是香港，所以深圳往西漸次開發福田、龍華、南山、寶安，整體城脈方向是“一路向西”發展。

　　人們總是喜歡逐水而居，昆明發展則受湖泊影響，城市發展整體上沿著滇池往南鋪開，漸次開發，整體城脈方向“一路往南”

　　其他城市如上海“一路往西”、廣州“一路往東”等等，不一而足。

　　那知道了城市形態和城脈方向，如何挑出會大漲的板塊呢?

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　　如何挑出最賺錢的板塊

　　無論是哪種發展模式，當城市發展到一定的程度，大到你瞠目結舌的時候，城市外延的趨勢和力度就體現出來了，以洪水猛獸的方式襲來，大量的人口會順著城脈方向涌入，房價加速上漲。

　　例如，深圳發展一路向西，過去十幾年，如果您的房子買在西部的南山、寶安，漲幅一定非常驚人，因為那里就是大量人口遷入的方向。提前布局，順勢而為，可以大幅獲利。

　　一個板塊當前的房價由存量的人口決定，未來的房價漲幅則由增量人口決定。也就是順著城脈方向，一條地鐵，一個產業能拉來多少人口，很大程度影響了這個板塊的未來漲幅。

　　新吸引的人越多，樓價漲得越厲害。

　　過去中國一二線城市的建成區生長速度是每年擴大一公里，也就是在距離市中心5-8公里范圍的邊沿布局，既保證了二手流通性的安全，又保證了未來5-8年的漲幅回報，這個就是郊區次新房投資的秘訣。

　　錢，我們去追是追不上的，只能提前在某個地方等它，在城市成熟地段邊沿布局，等待強勁購買力溢出，大概率賺。

　　那距離城市中心成熟地段30公里以上的新城值得投資嗎?

　　在一塊平地上起一座新城，需要很多很多錢，真的是需要人民幣和時間堆起來的，沒有錢是萬萬不能的，靠賣地可以解決一部分，但還不夠，這就會搞著搞著，政府沒錢了，這個新城就成了半吊子工程。

　　之前規劃上喊得震天響的體育館停工了，學校也不開了，醫院也不來了，路橋設施搞到一半就不開工了…

　　房產投資一定要明白“規劃好”和“事實好”是兩回事，千萬不要上政府的當。

　　中國地方政府一屆有一屆的政績訴求，一把手換掉之后，他遺留下來的新城就很少有人管了，自生自滅，風險極大。

　　另外，30公里的路程，其實已經接近中國通勤極限，因為每個人只有24個小時，早上8點半上班，30公里路程，再考慮上下樓的時間，去到公司大概需要2個小時，也就是說每天都得6:30起床，再早真的受不了。

　　于是我們得出一個結論，一線城市通勤距離超過25-30公里，二線超過15-20公里的新區盡量少碰。

　　這些遠郊新城，不光自己住著不舒服，而二手流通性非常差。

　　也就說你如果買了遠郊新城的房子，將來想賣出去是很難的，因為市場上一手新樓盤太多了，價格也不貴，你的二手房根本賣不動。

　　新城，什么都不多，就是房子多，市場上一手都那么多，為什么要買你二手?

　　回歸本質來看：真正決定房子價值的，拋開紙面上規劃、設計、人口導入、產業、政府利好等等手段和方式，真正的背后推手是龐大的需求。

　　如果一個片區、一個樓盤的需求者很多，哪怕政府不怎么打造它，沒什么規劃利好，它的價格一樣可以漲得很高。

　　需求者眾，價高者得。供需決定價格

　　反而有些新區，天天上新聞頭條，好像規劃牛逼得不得了，卻人氣不足，成了半吊子工程。因為沒人要。

　　投資房產，你要相信市場而不是相信政府，不然你很容易掉坑里。

　　于是關于如何挑出最賺錢的板塊，我們得出一條結論：

　　順著城脈方向，在一座城市成熟地段邊沿買剛需三房，等待購買力溢出，大概率賺。

　　當然，買遠郊區是窮人的無奈之舉，如果一定要買遠郊區，就選擇一個有很大增長潛力的吧。

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　　對城市板塊的終極認識

　　長遠來看，每個板塊都會漲，只是哪個快漲，哪個慢漲的區別。

　　大國大城，一座城市的核心競爭力不是修了多少條地鐵，建了多少學校和商業中心，而是這座城市的法治制度和民眾精神。

　　如果沒有法治和冒險開創的精神，這座城市是沒有未來的。

　　一個地方如果官員敲詐企業，黑社會橫行，人們會紛紛遷往外地，外商也不來，那么城市再多的基礎設施也只是擺設。

　　因此，在選擇最賺錢的板塊之前，先選擇城市。